임대차종료시 법률관계

 

임대차 종료 법률관계

 

 

【임대차종료시 법률관계, 임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 불법점유인지 판단하는 기준, 임대차종료시 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무, 동시이행관계】《임대차종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우 불법행위책임 및 부당이득반환의무 여부, 임대인의 방해행위와 손해배상, 임대차목적물이 훼손된 경우, 임대차목적물이 화재로 소실된 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

 

 

1. 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무  [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조] [= 임대차종료시 법률관계(종료의 효과)]

 

 

 

가. 임차인의 목적물반환의무

 

 

 

⑴ 임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상 의무가 있다. 임대인이 임대차계약에 기초하여 그 종료를 원인으로 임차인에게 목적물의 반환을 청구하는 경우에는, 소유권에 기초한 인도 청구와 달리, 임대차목적물에 대한 ‘임대인의 소유’ 및 ‘임차인의 점유’ 사실은 요건사실이 아니다.

 

 

 

⑵ 임차인이 임대차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임대차목적물의 인도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결).

 

 

 

⑶ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

 

 

 

⑷ 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 : 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 한 사례).

 

 

 

⑸ 한편, 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다. 따라서 ‘본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다.’는 임대차계약 조항은 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위배되어 무효이다.

 

◎ 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결 : 피고인이 피해자의 차임연체를 이유로 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 적법하게 해지하기는 하였지만 여전히 피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 2001. 11. 6. 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 2001. 11. 7. 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 ‘폐업’이라는 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이라고 한 사례.

 

 

 

나. 동시이행관계

 

 

 

⑴ 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 동시이행의 관계에 있다. 양 의무가 대가적 견련관계에 있다고 보기는 어렵지만, 임차인의 보증금반환채권을 보호할 필요가 있는 점, 보증금은 목적물이 반환될 때까지 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보하는 점 등을 고려하여 공평의 원칙에 따라 양 의무의 동시이행관계를 인정하는 것이다.

 

 

 

⑵ 임차인의 보증금반환채권이 제3자에게 양도되거나 전부된 경우에도 동시이행관계는 유지되며, 임대차보증금반환채권에 대하여 압류·추심명령이 있더라도 임차인은 동시이행의 항변권을 상실하지 않는다. 따라서 임대인이 임차인을 상대로 임대차 건물의 인도를 구하고 이에 대하여 임차인이 임대차보증금 반환과의 동시이행항변을 주장한 경우, 임차인의 보증금반환채권에 관한 압류·추심명령의 존재에도 불구하고, 임차인이 임대인으로부터 잔존 보증금을 지급받음과 상환으로 임차인의 건물 인도를 인용하게 된다.

 

◎ 대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다73490 판결 : 금전채권에 대한 압류 및 추심명령이 있는 경우라도 이는 강제집행절차에서 추심채권자에게 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 추심할 권능만을 부여하는 것으로서, 이로 인하여 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권이 추심채권자에게 이전되거나 귀속되는 것은 아니므로, 추심채무자로서는 제3채무자에 대하여 피압류채권에 기초하여 그 동시이행을 구하는 항변권을 상실하지 않고, 추심채무자의 동시이행 항변이 인용되어 동시이행 의무를 부담하게 되는 제3채무자로서는 압류추심명령의 효력에 의한 제한을 받는 데 불과하다.

 

 

 

⑶ 임대차관계가 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하였으면 임대인은 보증금을 무조건으로 반환하여야 하고, 임차인으로부터 목적물의 인도를 받는 것과의 상환이행을 주장할 수 없다. 그리고 이는 종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게 그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우에도 다를 바 없다.

 

그 경우 임차인의 그 행위는 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받아 이를 새로운 임차인에게 다시 인도하는 것을 사실적인 실행의 면에서 간략하게 한 것으로서(이른바 단축급부), 법적으로는 두 번의 인도가 행하여진 것으로 보아야 하므로, 역시 임대차관계 종료로 인한 임차인의 임대인에 대한 목적물반환의무는 이로써 제대로 이행되었다고 할 것이기 때문이다(대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다55634 판결).

 

 

 

⑷ 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결).

 

 

 

라. 손해배상

 

 

 

임대인의 방해행위로 임차인의 임대차목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능 되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591 판결).

 

 

 

2. 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우    [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]

 

 

 

가. 동시이행의 항변권이 있는 경우

 

 

 

⑴ 불법행위책임의 성립 여부

 

 

 

동시이행의 항변권은 임차인에게 목적물의 인도를 거절할 권능을 줄 뿐이지 목적물을 사용·수익할 권리까지 주는 것은 아니다. 하지만 목적물을 사용·수익하지 못한 채 그 인도만 거절할 수 있다고 한다면 그 기간 동안 어느 누구도 목적물을 사용·수익하지 못하게 되어 사회, 경제적으로 비효율을 가져오게 된다.

 

따라서 동시이행의 항변권이 있는 임차인이 목적물을 점유하며 사용·수익하더라도 이를 위법하다고 평가하기는 어렵다. 그러므로 임차인의 불법행위책임은 성립하지 않는다.

 

◎ 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결： 임대차 종료 후 임차인의 임대차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임대차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기초하여 임대차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불

 

법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니한다.

 

 

 

⑵ 부당이득 반환의무

 

 

 

① 임차인이 임대차목적물을 계속 점유하면서 이를 사용·수익하는 등으로 실질적 이익을 얻고 있는 경우에는 임대인에게 이를 부당이득으로 반환하여야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 등).

 

 

 

② 임차인이 임대차목적물을 계속 점유하더라도 이를 실제로 사용·수익하지 않고 있다면 부당이득의 요건인 ‘이익’을 얻었다고 할 수 없어 부당이득이 성립하지 않는다. 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 ‘차임 상당액’을 부당이득으로 반환할 의무가 있는데, 여기서 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 한다. 그리고 이러한 법리는 건물 소유자가 부지 부분에 관한 소유권 또는 사용·수익의 권한을 상실하였다하여도 마찬가지이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결, 대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4633 판결). 그 이유는 다음과 같다. 건물 소유자는 의연 토지 소유자와의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지 소유자에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로 건물 소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 앞서 본 바와 같이 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물 소유자에 대한 관계에 있어서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다.

 

 

 

③ 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결, 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

 

 

 

나. 동시이행의 항변권이 없는 경우

 

 

 

⑴ 불법행위책임

 

 

 

임차인이 인도를 거절하는 것만으로 임대인에게 사용이익 상당의 손해를 가하기 때문에 임차인의 사용·수익을 불문하고 불법행위책임이 성립한다. 판례도 “임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.”라고 판시하였다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).

 

 

 

⑵ 부당이득 반환의무

 

 

 

① 임차인이 목적물을 계속 점유하면서 이를 사용·수익하는 등으로 실질적 이익을 얻고 있는 경우에는 부당이득이 성립함은 물론이다. 그런데 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 이를 실제로 사용·수익하지 않고 있는 경우는 어떠한지 살펴보자.

 

 

 

② 이 경우 임차인은 특별한 사정이 없는 한 목적물의 ‘이용가능성’이라는 ‘이익’을 얻은 것으로 보아야 한다는 견해도 있으나, 대법원 판례는 실질적인 이익을 얻었다고 볼 수 없다는 이유로 부당이득의 성립을 부정한 바 있다.

 

◎ 대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결: 임차인(피고)의 동시이행항변이 배척된 사안에서, “원심은 이 사건 임대차계약이 합의해지된 뒤에도 피고가 임차목적물인 지하실을 계속 점유한 사실을 인정한 후 피고는 위 지하실을 점유함으로써 법률상 원인 없이 차임 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 가하였다고 할 것이므로 위 해지 익일인 1982. 2. 26.부터 명도시까지 그 차임에 상당한 월 400,000원의 비율에 의한 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단하여 그 지급을 명하고 있다. 그러나 법률상 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다고 하여도 이를 사용수익하지 못하였다면 실질적인 이익을 얻었다고 볼 수 없는 것이다. ‥ 원고 자신이 1982. 2. 7. 피고가 경영하는 위 지하실다방에 관한 휴업신고를 관할세무서장에게 제출하고 피고는 그해 2. 8. 이후 위 지하실에서의 다방 영업을 중단하여 출입문에 시정을 한 채 사용수익을 하지 아니한 사실이 엿보임에도 불구하고, 원심이 위와 같은 증거관계에 관하여 아무런 판단도 함이 없이 피고가 위 지하실을 점유한 사실만으로 차임 상당의 이익을 얻은 것이라고 인정하여 그 이득의 반환을 명하였음은 부당이득반환의 법리를 오해한 것이거나 아니면 증거판단을 유탈한 잘못을 저지른 것이라고 보지 않을 수 없다.”라고 판시하였다.

 

 

 

③ 최근의 판례는 장비 임대차 사안에서 “임차인이 임대차계약관계가 소멸한 다음에도 임대차 목적물을 계속 점유하기는 하였지만 이를 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 않아 이익을 얻은 적이 없는 경우에는 그로 말미암아 임대인에게 손해가 발생하였더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.”라고 판시하여 이 점을 분명히 하였다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결).

 

다만 임차인은 어차피 임대인에게 불법행위책임을 부담하기 때문에 논의의 실익은 크지 않다.

 

 

 

다. 임대차종료시 법률관계 (임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 불법점유인지 판단하는 기준)  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.368 참조]

 

 

 

 임대차계약이 종료되면 문제되는 법률관계는 아래 세 가지다. 원고는 선택적으로 주장 가능하다(청구권경합).

 

 

 

⑴ 불법행위 : 점유 권원이 주로 문제된다.

 

 

 

판례가 일반적으로 점유권원으로 인정하는 것은, ➀ 유익비상환청구권에 의한 유치권 및 ➁ 동시이행항변권이다.  ※ 동시이행항변권은 간과하기 쉽다.

 

 

 

⑵ 채무불이행 : 동시이행항변이 주로 문제된다. 동시이행관계에 있으면 원고가 먼저 이행제공을 하여야만 피고가 지체에 빠지기 때문이다.

 

 

 

⑶ 부당이득 : 실질적 이득이 있는지만 문제된다. 유치권이나 동시이행항변권은 장애가 되지 않는다.

 

유치권 행사 차원에서 문만 잠가 놓은 경우, 실질적 이득은 인정되지 않는다.

 

 

 

라. 임대차목적물이 훼손된 경우

 

 

 

⑴ 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차가 종료하면 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(제374조, 제654조, 제615조 참조). 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않은 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 되었다는 점을 증명한 때에는 책임을 지지 않는다(제390조 참조).

 

 

 

⑵ 임대차가 종료한 경우 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되었음을 이유로 임대인이 임차인의 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구하는 경우에, 임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 발생한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물반환의무의 불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 지고, 훼손의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지이다. 다만 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면, 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. 이러한 법리는 임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하더라도 동일하게 적용된다.

 

◎ 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결 : 임대인 甲과 임차인 乙이 장비에 관한 임대차계약을 체결하고 이후 임대차가 종료하였는데, 乙이 반환할 장비가 고장이 나 훼손되었음을 이유로, 甲이 乙을 상대로 장비의 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 장비의 고장이 乙이 책임질 수 없는 사유로 발생한 것인지 또는 장비의 고장이 甲이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것인지에 관해서 구체적으로 심리·판단하였어야 하는데도, 임대인인 甲에게 乙의 사용 중 과실로 장비에 고장이 났다는 점에 관한 증명책임이 있다고 보고, 甲이 고장이 난 장비에 관하여 수선의무를 부담한다는 것만으로 甲의 수리비 청구를 배척한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

 

 

 

마. 임대차계약이 종료된 후 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우 불법행위를 성립 여부(원칙적 적극)(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결)

 

 

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 불법점유인지 판단하는 기준이다.

 

 

 

⑵ 임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조).

 

 

 

⑶ 임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 부동산 임대차계약이 종료한 후 부동산을 점유한 기간 동안의 손해배상을 구한 사건이다.

 

 

 

⑷ 대법원은, 부동산 인도의무에 대해 동시이행항변권을 상실한 피고에게 점유에 관한 적법한 권원이 없다면 적어도 과실에 의한 불법점유를 인정할 수 있는데도 피고의 점유에 고의나 과실이 없다고 보아 원고의 청구를 배척한 원심을 파기환송하였다.

 

 

 

3. 임대차목적물이 화재로 소실된 경우    [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]

 

 

 

가. 임대차계약의 종료

 

 

 

① 임대인의 사용 수익케 할 의무가 이행불능 → ② 임대차계약의 당연종료 → ③ 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무의 발생

 

 

 

나. 임차인의 목적물반환의무 불능에 대한 귀책사유 증명책임

 

 

 

⑴ 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구의 경우

 

 

 

① 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(제374조, 제654조, 제615조).

 

그리고 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다(제390조).

 

 

 

② 따라서 임대차목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조).

 

 

 

③ 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 목적물반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).

 

 

 

④ 화재가 임대차목적물 자체에서 발생한 경우, 임대차목적물 중 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 것인지 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 것인지는 중요한 의미를 갖는다(물론 발화지점 자체가 불명인 경우에는 증명책임을 지는 임차인의 위험으로 돌아간다). 어느 쪽의 지배·관리영역에 속하는가 하는 문제는, 개별적인 사안에서 임대차계약의 내용과 체결경위, 화재가 발생한 지점이 임차물의 범위에 속하는지 여부, 화재가 발생한 지점을 누가 관리하기로 하였는지 여부, 임차인이 임차물에 수리를 할 부분을 발견하거나 임차물과 그 주변에서 화재의 원인이 될 수 있는 사항을 발견한 경우에 임대인에게 통지하는 등의 조치를 취하였는지 여부 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 할 것이다.

 

 

 

㈎ 화재가 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 경우

 

 

 

화재가 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 경우에 임차인이 자신의 책임을 면하려면, 자기가 책임질 수 없는 사유로 화재가 났다는 점을 증명하거나 화재에 대하여 임대인 또는 제3자의 귀책사유가 있다는 점을 증명하여야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013 판결 : 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임대차목적물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다).

 

 

 

㈏ 화재가 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 경우

 

 

 

반면 화재가 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 경우에는 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하므로, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결 : 원심은, 이 사건 화재의 발화 원인이 된 현관 천장 부분의 비닐전선은 통나무로 된 벽 안쪽으로부터 천장 안쪽으로 연결된 배선의 일부분으로서 외관상으로는 그 상태를 확인하거나 점검할 수 없는 상태였던 사실, 피고가 위 건물을 임차하여 사용해 오면서 위 화재가 발생하기 전까지는 한 번도 건물의 전기배선에 어떠한 문제가 발생한 적도 없고, 또 피고가 전기배선 부분은 물론 이 사건 건물의 구조물에 대하여 어떤 수리하는 등의 작업을 한 일도 없었던 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 건물의 벽과 천장의 내부를 통과하고 있는 전기배선은 건물구조의 일부를 이루고 있어 거기에 어떤 하자가 있다 하더라도, 이를 수리 유지할 책임은 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대차의 목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는 임대인에게 있다고 할 것인데, 피고로서는 위 발화부위인 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기도 어렵고, 따라서 이 사건 건물의 일부가 소훼됨으로 인하여 피고가 이 사건 임대차계약상의 임대차목적물의 일부를 반환할 수 없게 되었다고 하더라도 이는 임대인인 최**의 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인인 피고가 임대차목적물의 보존을 위하여 선량한 관리자로서의 통상 필요한 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아님이 분명하므로, 피고는 그로 인한 손해배상책임이 없다고 판단하였는데, 대법원은 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하다고 하였다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).

 

 

 

⑵ 임대차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구의 경우

 

 

 

① 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.

 

 

 

② 종래 대법원은 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 건물의 규모와 구조로 볼 때 건물 중 임차건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차건물 부분에 한하지 아니하고 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단해 왔다.

 

 

 

③ 그러나 최근 대법원 전원합의체판결은 “임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다.”라고 판시하면서 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 종래의 대법원판결들은 위 판결의 견해에 배치되는 범위에서 이를 모두 변경하였다[대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895 전원합의체 판결. 임차인이 건물 1층 중 150평 부분을 임차하였는데 임차인의 지배·관리 영역에 속하는 건물 1층 주출입구 내부에서 화재가 발생하여(방화가능성, 전기적·기계적 요인, 담뱃불 등 발화 원인은 밝혀지지 않음) 건물의 다른 부분인 1층의 나머지 부분, 2층 및 옥상 부분이 소훼된 사안이다. 대법원은 ⑴ 임대차목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구에 관하여는, 화재가 발생한 지점이 임차인의 지배·관리 영역에 속하므로 비록 그 발화원인이 밝혀지지 아니하였으나 임차인이 임대차목적물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음이 증명되지 아니하였으므로, 임차인은 임대차목적물 반환의무의 이행불능으로 인하여 임대인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였으나, ⑵ 임대차목적물이 아닌 건물 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구에 관하여는, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었다고 보기 어려우므로, 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여는 임차인에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 할 수 없다고 판단하였다].

 

 

 

다. 귀책사유의 소재에 따른 법률관계

 

 

 

⑴ 임차인에게 귀책사유가 있는 경우

 

 

 

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할

 

수 있다.

 

임차인도 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있는데, 실제로는 위 손해배상채무

 

만큼 공제될 것이다.

 

 

 

⑵ 임대인에게 귀책사유가 있는 경우

 

 

 

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할

 

수 없다. 임차인의 과실이 없기 때문이다.

 

 

 

임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 그 밖에 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무 위반으로 말미암아 손해를 입었음을 이유로 그 배상을 청구할 수 있다.

 

 

 

⑶ 쌍방에게 귀책사유가 없는 경우(예컨대 제3자의 방화, 타 건물에서 연소)

 

 

 

① 임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 없다. 임차인의 과실이 없기 때문이다.

 

 

 

② 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있지만, 쌍무계약상의 양 채무처럼 대가적인 견련관계가 있는 것은 아니기 때문에, 위험부담에 관한 민법의 규정이 적용되지 않음을 주의하여야 한다. 임대차보증금은 임차인의 차임채무, 손해배상채무, 부당이득반환채무 등을 담보하는 것이기 때문에 그러한 공제할 채무가 없다면 당연히 임차인에게 반환되어야 한다.